Column
コラム
一戸建ての賃貸と明渡
質問事例
私はイギリスへの転勤を機に、持ち家の自宅を賃貸することにしました。イギリス渡航後、３ヶ月で入居者が決まり家族４人へ賃貸しました。
最初の２年間は家賃滞納はなかったのですが、２年目以降、滞納や延滞が目立ち、今では３ヶ月分も滞納額が溜まっています。この際、明け渡してもらいたいのですが、どうすればいいでしょうか？
解説
明け渡してもらうのは、交渉して自主的に出て行ってもらうか明渡訴訟を提起して判決をもらうかの方法があります。いずれにしても海外にお住まいであれば、賃貸している自宅近くの法律事務所へ明渡交渉を依頼する必要があります。海外に居住しているという事情があれば、メール等のやり取りで委任契約をしてくれる法律事務所もあります。
一戸建ての賃貸で明渡を求める場合、難儀するのが強制執行です。裁判前の交渉で自主的に出て行ってくれれば、問題ありませんせが、家族４人で家賃を払わないまま居座られてしまうと、強制執行で出て行ってもらう他ありません。しかし、家族４人で２年も居住していれば、賃貸物件の中には様々な物が置いてあるでしょう。強制執行ではこれらの物の撤去を大家さんの費用負担で行う必要があり、しかも、一定期間の保管する必要があり、保管費用がかさんでくる恐れもあります。
そのため、一戸建ての強制執行の費用に１００万円から１５０万円以上もかかる場合もあります。これくらいの費用負担だと、新しい入居者による賃貸収入で回収するのに１年以上も要することもありえます。弁護費用を考慮すれば、回収にもっとかかってしまうかもしれません。
そのため、法律事務所へ明渡の依頼をすれば、依頼を受けた弁護士は、通常、任意の明渡の実現を優先して、簡単には訴訟提起のアドバイスはしないでしょう。
そもそも、賃貸する時点で家賃滞納のリスクをアパートの一室を賃貸する場合に比べて、慎重な検討を要するでしょう。借主自身の資力に加えて、連帯保証人を複数人付けてもらうなどの工夫も必要でしょう。
あるいは、最悪、強制執行で１００万円以上の出費があることを念頭に入れて、家賃額を高く設定し、それが地域の家賃相場とかけ離れていれば、賃貸に出す事自体を諦めるのも１つの判断です。逆に、物件所在地の市町村で生活保護費（住宅扶助といいます）が出る範囲まで家賃を下げられるなら、最悪、家賃滞納後に生活保護に切り替えてもらい、長期的な滞納を避けるやり方もあります。
弁護士は生活保護申請の支援業務もおこなっているので、不動産に関係するトラブルは、弁護士に依頼することで多角的な解決手段を示してくれます。
